Nehnuteľnosť ako investícia do budúcna 

Už dlhé roky som fanúšik Kiyosakiho (Robert T Kiyosaki) a jeho kníh o pasívnom príjme a investovaní do nehnuteľností. Koncom roka 2017 som vedel, že mi končí jedna dlhá úspešná pracovná etapa a pripravoval som sa na ďalšiu. Za rok 2016 som mal pekné daňové priznanie, a tak sa mi v roku 2017 naskytla príležitosť zrealizovať projekt podľa Kiyosakiho - kúpiť byt s pomocou banky s čo najmenším vložením vlastných zdrojov a následne prenajímaním získať pasívny príjem. Reálne som však nevedel, čo všetko ma čaká. Čo všetko budem musieť urobiť, ako to bude prebiehať a či to bude úspešný projekt.
Všetko začalo dôkladnou prípravou:
- od predbežného prepočtu v banke, 
- cez možnosti ako a kde budem prenajímať byt, 
- až po celkovú analýzu realitného trhu. 
Išlo mi o to, aby mi vychádzal kladný cashflow-ako to nazýva Kiyosaki. Moja vízia bola kúpiť byt v Bratislave na rozhraní Starého a Nového Mesta s financovaním cez banku, s čo možno najvyšším LTV (,,loan to value”, t.j. pomer medzi výškou poskytovanej hypotéky a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti).

Banka:
Pri financovaní kúpy bytu je viacero možností. Preto som si dohodol stretnutie s mojím veľmi dobrým finančným poradcom. Po celkovej finančnej analýze mi vyšla varianta kúpiť byt s pomocou banky formou hypotekárneho úveru. Ešte pripomeniem, že od roku 2006 vlastním byt v ktorom bývam. Spolu so založením mojej stávajúcej nehnuteľnosti mi vyšlo 100% financovanie nového bytu - za byt som nemusel dať ani euro, na celú sumu mi požičala banka.

Byt a lokalita:
Z môjho pohľadu pri výbere bytu asi najviac rozhoduje lokalita. Ale v prvom rade samozrejme cena. Byty v dobrej lokalite sa predávajú rýchlo. A tak sa mi stalo, že niektoré byty, ktoré som mal vyhliadnuté sa predali skôr, než som si stihol dohodnúť obhliadku. Ďalší byt, ktorý spĺňal moje kritéria už som si nechcel nechať ujsť. Na obhliadke byt potvrdil moje očakávania a rovno som pani maklérke potvrdil, aby pripravila Rezervačnú zmluvu.
Cez základný proces kúpy bytu akým je:
- Rezervačná zmluva,
- Znalecký posudok,
- schválenie úveru v banke,
- podpis Kúpnych zmlúv,
- načerpanie úveru
- a odovzdanie bytu som sa zrazu ocitol ako vlastník vytúženej nehnuteľnosti, z ktorej budem mať pasívny príjem. Podľa Kiyosakiho to pekne znie, ale je za tým ešte veľa práce.

Dlhodobý prenájom alebo krátkodobý prenájom:
Ako byt prenajímať som mal rozmyslené už dlhšie dopredu. Často cestujem a väčšinou ubytovanie hľadám cez Booking alebo Airbnb. A preto ma lákalo vyskúšať si byt prenajímať rovnakou formou - krátkodobého prenájmu. Tým, že mám takúto skúsenosť s ubytovaním ako hosť, vedel som, čo ma asi čaká, keď budem hostiteľ. Samozrejmosťou je byt ponúkať na prenájom kompletne zariadený, vybavený a určite s wifi pripojením na internet. Profesionálny fotograf mi nafotil byt, inzerát som pekne spracoval a začal inzerovať. Moja cena za noc pre hostí odzrkadľovala pomer medzi lokalitou a hodnotou bytu. Od prvého dňa inzercie mi hostia začali rezervovať byt, čo sa mi veľmi páčilo. Môj projekt podľa Kiyosakiho zrazu začal byť reálny a dával mi význam.

Prenajímanie (hostiteľstvo): 
Začiatky hostiteľstva boli krásne. Hostia prichádzali a odchádzali, skoro každý mesiac som mal obsadené všetky dni. Občas sa stalo, že hosť musel svoju rezerváciu zrušiť, ale skoro vždy prišiel zase iný hosť. Po každom hosťovi bolo nutné byt kompletne poupratovať, vymeniť čisté uteráky a posteľnú bielizeň, raz za mesiac generálne upratovanie. Všetko fungovalo podľa mojich predstáv. Väčšinou však vždy prichádza nejaké to ALE. Ako plynul čas, ja som mal čoraz viac práce a hostiteľstvo mi začalo byť otravné. Všetko som robil popri svojej práci – pracujem ako realitný poradca. Keď som sa nenachádzal v Bratislave, vždy som musel hľadať alternatívu, kto ma zastúpi pri odovzdávaní, upratovaní bytu atď. Začal som uvažovať nad tým, že byt dám do dlhodobého prenájmu. Ako to tak v živote niekedy býva, iné okolnosti vyriešia dané pochybnosti. Na jar 2020 prišla ,,korona“ , zavreli sa hranice a forma krátkodobého prenájmu už nedávala význam. Byt som teda prenajal na dlhodobý prenájom.

Dane a mestská daň:
Príjem z prenájmu nehnuteľností je štandardný zdaniteľný príjem definovaný v §6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Pri krátkodobom prenájme je nutné za každého hosťa odvádzať mestskú daň. V praxi to znamená, že prevádzkovateľ každého ubytovacieho zariadenia nachádzajúceho sa na území hlavného mesta SR Bratislavy je povinný do 30 dní od zahájenia svojej činnosti zaslať správcovi dane vyplnené tlačivo „Ohlásenie vzniku a zániku činnosti ubytovacieho zariadenia “ spolu s výpisom z obchodného alebo živnostenského registra.
Na základe uvedenej skutočnosti bude prevádzkovateľovi ubytovacieho zariadenia pridelený variabilný symbol, pod ktorým sa zaeviduje v databáze ubytovacích zariadení u správcu dane.
Po ukončení príslušného mesiaca je prevádzkovateľ ubytovacieho zariadenia povinný zaslať vyplnené tlačivo „Mesačné vyúčtovanie dane za ubytovanie“ a následne daň odviesť.

Výhody/nevýhody:
Prenajímanie bytu formou krátkodobého prenájmu cez Booking alebo Airbnb je zaujímavé na spoznávanie nových ľudí. Je veľmi lákavé čo sa týka príjmu – mesačne mi to vychádzalo dvojnásobne viac ako teraz z dlhodobého prenájmu. Na druhú stranu, je s ním veľa starostí, čo sa týka upratovania bytu, odovzdávania bytu hosťom, poplatky mestu za hostí atď. Je to také jedno veľké nekončiace sa dobrodružstvo. Momentálne byt prenajímam dlhodobo, nájomcovia mi platia mesačne nájomné, raz za rok podám daňové priznanie.
Výhody krátkodobého prenájmu:
- vyšší mesačný príjem
- spoznávanie nových ľudí
- ak byt nie je prenajatý hosťom, môžem ho využívať sám

Nevýhody krátkodobého prenájmu:
- časté upratovanie
- odovzdávanie bytu často býva aj v nočných hodinách
- vyhovieť často nadštandardným požiadavkám hosťa
- ak sa nachádzam mimo Bratislavy, musím nájsť náhradu za seba (upratovanie, odovzdávanie, ...)
Výhod a nevýhod je samozrejme oveľa viac, ale toto sú také základné, ktoré ja najviac pociťujem. Aj tu platí pravidlo, že za viac práce dostanem viac peňazí a naopak.

Myšlienka na záver:
V prvom rade som rád, že som zrealizoval môj projekt podľa Kiyosakiho – mám byt financovaný bankou s kladným cashflow. Vyskúšal som si obidve formy prenájmu. Každá ma svoje pre a proti. Momentálne (pri dlhodobom prenájme) som spokojný s tým, že mesačne dostávam nájomné bez starostí a veľkej námahy. Avšak, stále mám v podvedomí aj druhú myšlienku, že keď skončí Nájomná zmluva terajším nájomníkom, budem byt opäť prenajímať formou krátkodobého prenájmu. Asi vždy chce človek to čo nemá. Ale vždy si musí ujasniť, vypočítať, aby mu daný projekt dával význam a splnil jeho očakávania. Mne sa môj projekt veľmi páči. Teraz už je iba na mne, akú variantu si vyberiem - či za menej práce budem mať menej peňazí, alebo naopak. Nikdy neviem predpovedať čo bude o rok, dva, tri alebo neskôr. Každopádne byt neplánujem predať v krátkom čase a z dlhodobého hľadiska mi dávajú význam obidve varianty. Iba vždy zareagujem v danom čase podľa chuti a výhodnosti pre jednu alebo druhú variantu. Hypotéka na byt sa mi spláca nájomníkmi a hodnota bytu v čase rastie. Momentálne dokončujem už druhý projekt  - kúpil som ďalší investičný byt. Ale o tom až nabudúce....
Keď sa dožijem dôchodkového veku, potom budem na toto obdobie spokojne spomínať a pripomínať si ho ,,ovocím", ktoré budem zbierať zo ,,stromu" týchto projektov 😊.