Ako sa zmení situácia na realitnom trhu v roku 2017?

Aká bude situácia na realitnom trhu v roku 2017 a čo môžeme očakávať od nasledujúceho obdobia v oblasti hypoték?

Cyklus realitného trhu môžeme rozdeliť do štyroch fáz. Ten slovenský trh sa aktuálne nachádza v časti pomalého rastu. Nehnuteľnosti a ich cena sa točí približne v 18 ročnom cykle, čo však nemusí byť úplne presná doba, kedy sa realitná bublina nafúkne a kedy praskne. Príkladom sú obdobia, kedy prišla kríza za 6 rokov cyklu a najdlhší cyklus trval 48 rokov ! Fázy cyklu nehnuteľností môžeme rozdeliť nasledovne :

Stealth phase – sedem rokov relatívne pomalého rastu. V úvode tejto fázy investujú len skutoční profesionáli, ktorí sa neboja ísť proti prúdu. Neskôr sa pridávajú ďalší investori – Awarness phase.

Bear trap – mini recesia v strede tohto cyklu.

Mania phase – rýchly rast. V tomto období skúsení investori už vystupujú z vlaku, no investori amatéri, poháňaní médiami, davom a strachom z nevyužitia príležitosti naopak naskakujú.. Kúpa nehnuteľnosti v tomto období je však vtedy veľmi zlý nápad.

Blow off phase – Krach cien a obdobie recesie počas nasledujúcich štyroch rokov.

Táto teória bola vytvorená Fredom Harrisonom a ponúka skutočné dáta za posledných tri sto rokov, ktoré potvrdzujú, že táto skúsenosť platí. Áno, tri sto rokov – tomu hovorím dostatočná vzorka.

Ak ste však skeptický voči akýmkoľvek ekonomickým teóriám, obzvlášť tým, ktoré predpovedajú budúcnosť, mali by ste vedieť, že tento pán predpovedal krach nehnuteľností v 2008 už v roku 1997 a svoju predpoveď zopakoval v roku 2005, keď ešte všetci verili, že nehnuteľnosti môžu len rásť.

Politici myslia, že pokiaľ je ekonomika silná, trh s nehnuteľnosťami bude v poriadku, v skutočnosti je vzťah opačný. Je to trh nehnuteľností, ktorý má vplyv na všetko ostatné. Presnejšie povedané cena pôdy.

Ponuka pôdy je totiž obmedzená (nedá sa jej vyrobiť viac), v rastúcej ekonomike sa postupne stáva nedostatkovým tovarom. Biznis na podnikanie a domácnosti na bývanie potrebujú stále viac a viac pôdy a preto jej cena začne rásť.

Do hry vstupujú špekulanti, ktorí pôdu kupujú s úmyslom zarobiť na raste jej ceny. Banky sú v tomto období ochotné požičiavať takmer komukoľvek, takmer bez ohľadu na jeho schopnosť splácať a za nízke percentá na hypotekárnych úveroch. V dôsledku silného rastu cien sa pôda, a tým aj nehnuteľnosti, stávajú pre väčšinu ľudí a firiem nedostupné a úrokové sadzby prirodzene rastú nahor, nakoľko banky potrebujú zarábať práve na obrovskom objeme poskytnutých úverov. Vtedy prichádza krach. Dovoľte mi zahrať sa na veštca. Podľa teórie by mala v krátkej dobe prísť mini recesia v strede cyklu, kedy sa ceny mierne prepadnú. Vyvolá to možno Brexit, utečenecká kríza alebo konflikt na Ukrajine. To sa dá len ťažko predpovedať. Nechám sa prekvapiť. Ale na príčine veľmi nezáleží. Dôležité je uvedomiť si, že potom príde obdobie rýchleho rastu.

Ak si všimneme, že ľudia kupujú všetko, na čo môžu siahnuť, že kupujúci navyšujú cenu, aby im nehnuteľnosť niekto iný nezobral a keď vám čašník porozpráva, ako zarobil na nehnuteľnosti, ktorú len nedávno kúpil, budete vedieť, že koniec je blízko. Buďte v tom čase pripravení. Budujte si zásobu hotovosti a začnite si pripravovať financovanie. O chvíľu sa vám totiž naskytne životná príležitosť kupovať nehnuteľnosti za ceny, aké môžeme vidieť len raz za veľmi dlhé obdobie.

Čo sa hypotekárnych úverov týka, prichádzame do fázy, kedy banky ostávajú na relatívne nízkych úrokových sadzbách, ktoré sú klientovi ponúknuté - predoklad rastu o 0,5 % - čo je stále veľmi prijateľné. Na druhú stranu banky sprísňujú poskytovanie úverov,či už sa jedná o výšku úveru alebo o LTV ( pomer zabezpečenia úveru k jeho výške ). Na základe odporúčania NBS ako regulátora komerčných bank na Slovensku pristúpili banky k nasledujúcej zmene: od 1.Januára 2017 sa len 10% klientov dostane k 100% financovaniu a vačšina klientov by sa mala pohybovať na úrovni okolo 70% LTV.Úvery pre mladých by sa mali počítať s o 2% vyššou sadzbou aby sa zistilo či žiadateľ bude schopný úver splácať, napríklad aj po skončení príspevku pre mladých.

Záverom by som chcel dodať, že toto obdobie ešte praje ako predávajúcemu, tak aj kupujúcemu a rok 2017 by mal byť medzníkom ako pre tých, ktorí chcú svoje vysnívané bývanie ešte kúpiť za zaujímavú cenu a financované primerane “drahou” hypotékou, tak aj pre tých, ktorí sa svojej skôr kúpenej nehnuteľnosti chcú zbaviť.

Kompletné poradenstvo v oblasti realitného trhu, finančnej analýzy a kompletného poradenstva v oblasti právnych služieb Vám s radosťou poskytneme aj osobne v našej realitnej kancelárii. Sme tu pre Vás, či už ste kupujúci alebo predávajúci. Zverte svoje peniaze do rúk odborníkov.